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万科:傲娇管理层不关注股价,不囤地、不捂盘、不拿地王

地产是一个公共性十足的行业,“房住不炒”的政策规制呼应着“安得广厦千万间”的古之期许;

地产是一个资金密集型的行业,沉淀着海量的国民财富、金融资产,又是财政收入主要来源之一。

地产是一个高度市场化的行业,从密集的并购重组到剧烈的销售竞争,在市场杀机中寻找利润。

房企作为地产行业主力军,正是上述利益攸关者群体中的圆心,当然,他们也是资本大潮中难得的“聪明钱”。

郁亮接班王石之后立志:“当好农民种好地,不去预测天气,只闷头提高种地能力。” 新冠疫情来袭,他必须抬头看天了。

3月17日的万科(000002.SZ/02202.HK)2019年业绩推介会上,万科董事长郁亮表示,疫情就像大考,我们都是考生,无法独善其身,“2018年秋季例会上,万科提出‘活下去’,当时出于居安思危的考虑,让我们时刻保持清醒,现在没想到‘活下去’成了特别真实的存在。”

2019年财报显示,万科2019年合约销售额达到6308.4亿元,落后于碧桂园,继续稳居行业第二,但同比仅增长3.9%。万科2019年营收同比增长23.6%,达到3678.9亿元,其中房地产开发主业占比95.9%,首次突破百亿营收的万科物业则占比3.5%。

这意味着,长租公寓、商业地产、物流仓储等其他多元化业务贡献微薄,未来若地产主业下滑,万科将撞上业绩天花板。万科董秘朱旭在回应股价低迷时说:“作为管理层我们不能关注股价,我们必须要把业绩做好。”

不囤地、不捂盘、不拿地王

万科经营简报披露,2020年2月单月销售金额280.3亿元,同比下滑35.1%。在业绩会上,总裁祝九胜介绍称,疫情影响体现在销售、交付、现金流、开复工等方面,万科2-3月销售额同比下滑510亿元。

祝九胜透露,万科在湖北进入三个城市,武汉、宜昌、鄂州,在集团占比3.1-3.2%,这三个城市在1月23日之后没有新的销售进账。“以一季度为例,疫情可能导致1万户客户交付延缓,全年影响大概涉及到3.9万户,另外今年的开工比往年晚了整整40天。”

“以上这些影响最终体现在现金流上,由于销售减少,导致回款减少,疫情还增加了防疫成本。”祝九胜表示,总体来看,疫情对万科影响相当大,销售回款大幅下降,给未来1-2年造成远期结算压力。

如果销售停滞,开工、交付延迟,回款难收,房地产的高周转模式不再有效。一个解决办法是尽量少花钱。

万科财报显示,公司2019年拿地147宗,权益拿地总额达到1549.6亿元。中指院数据显示,万科以1610亿元的拿地金额,超过1303亿元的碧桂园,位列房企第一位。但在2020年1-2月份,万科拿地总价仅64.1亿元,同比下滑76.4%。

对于2020年的拿地策略,万科董事张旭称,现金为王,手持余粮,“公司坚持谨慎投资,量入为出,持续关注人口导入、产业聚集、配套设施不断完善的地区和城市。”

郁亮则补充说,“万科始终坚持不囤地、不捂盘、不拿地王。”

万科财报还显示,在2019年新增土地中,按权益投资金额计算,79.9%位于一二线城市。截至2019年末,万科在建、规划以及旧城改造的项目,合计权益建筑面积达到1.45亿平方米,土储货值同比增加19.6%,达到8970亿元。

土储充沛之外,万科手握大把现金。

2019年万科经营性现金净流入456.9亿元,年末持有货币资金1661.9亿元,上年末则为1884.2亿元,其中短期借款和一年内到期的有息负债合计 938.9 亿元,现金短债比为1.77,短期偿债压力无虞。

房企筹钱过冬,胜负手在于融资成本,万科融资成本显著低于行业平均水平。

截止2019年末,万科净负债率33.9%,有息负债合计2578.5亿元,其中银行借款、债券及其他借款分别占比54.5%、24.1%及 21.4%。银行贷款成本不高于5.88%,债券则在2.95%-5.35%,其他借款在3.62%-6.16%之间。

例如,万科在2019年分两次完成总额为45亿元住房租赁专项债券发行,发行利率分别为3.65%和3.55%。

财报显示,万科2019年地产开发业务的结算均价为1.36万元元/平方米,同比上涨1088元/平米。

在恒大喊出75折卖房口号后,祝九胜回应是否降价称,定价不是一个企业的权利,企业能做的就是标价,客户是否买账,要用现金投票,最终定价的是购房者,“从过往很多年操作来说,集团不会对一线价格管理提出具体干预。”

员工总数不减反增

当外部环境剧变时,万科启动内部改革,试图穿越周期。人事换防系招数之一,名为“大江大海”计划。

披露2019年财报同时,万科还公告,王文金不再兼任财务负责人,由韩慧华接任,王文金继续牵头总部管理中心工作;张旭不再兼任首席运营官,暂由祝九胜兼任,张旭改任物流及海外业务一把手。

此次晋升的韩慧华,1982年出生,是高管团队中唯一一名80后。

韩慧华2003年本科毕业于中科大,拿到管理学学士学位,2008年硕士毕业于江西财经大学会计学专业,毕业后曾在江西九江修水地方税务局工作。2008年她加入万科,在财务条线一路提拔,由业务经理升至管理中心财务职能中心合伙人。

业绩推介会结束后,万科官网随即更新管理团队名单,加上韩慧华,万科19人的高管团队均以“集团合伙人”的身份代替原有行政级别。

郁亮称,万科一直鼓励优秀的将领到前线带兵打仗。孙嘉是其中一个,他在2019年5月卸任首席财务官后重回业务一线,改任南方区域CEO。从财报业绩来看,孙嘉接手大半年,并未扭转颓势。

南方区域2017年销售业绩排名四大区域榜首,随后一路下滑。财报显示,2019年南方区域销售额仅为1274亿元,在集团总额中占比20.20%,排名垫底。

祝九胜解释称,从2014年开始,南方区域的政府在出让土地时,有越来越多的综合体项目,这些城市的客户需求多样化,纯住宅开发项目比例越来越少,销售端自然表现弱一些,这对城市公司全周期经营能力要求很高,“南方区域的合伙人还是非常努力的,再给他们一点时间。”

随着疫情冲击,包括华夏幸福等行业品牌房企开始调整架构、精简人员,此前万科于2019年上半年房地产开发系统员工减少589人。

不过,万科2019全年员工总数大幅上涨。截至2019年末,财报显示的万科在册员工共计131505人,较上年增长 26.1%。其中房地产开发系统员工为19372人,较上年增长52.9%。

“野蛮人”威胁渐行渐远

万科2019年实现营收3679亿元,净利润389亿元,分别同比增长23.59%与15.1%,每股基本盈利3.47元,同比增长13.3%,整体业绩增速放缓。

而且,万科2019年房地产及相关业务的总算毛利率为27.2%,同比下降2.5个百分点。祝九胜坦承:“毛利率下降可能是长期趋势,我们会进一步提升运营管理能力和效益等,毛利率下降不等于ROE的下降,投资人可能更关注股东回报。”

万科分红派息预案显示,2019年度拟合计派发现金股利约118.1亿元(含税),以2019年末公司总股份数计算,每10股派送人民币10.45元(含税)现金股息。

郁亮对此表示,没有这次疫情还会维持35%的派息比例,但人算不如天算,天算比不过疫情,打乱了所有次序,我们觉得有必要增加现金储备,应对可能的困难,万科是中国上市公司分红最稳定的公司之一,这次考虑到股东的分红诉求,稳定在去年派息总量不变。

在反映投资者回报的股价纬度,万科A过去一年的股价徘徊在每股30元上下。

面对媒体质疑万科股价低迷,万科董秘朱旭回应,股价的决定因素有很多,最本质的应该是我们自身的业绩表现,2019年从年初到年尾,万科股价涨幅是45%,在同行业股票中也算是比较好的水平,未来作为管理层我们不能关注股价,我们必须要把业绩做好,以更好的业绩来回报股东。

相对万科而言,诸多房企都在通过股票回购、分拆业务上市的办法提振股价。例如过去一年,包括保利物业、滨江服务、奥园健康等9家房企的物业公司已经分拆上市。

万科物业的体量领先同业,2019财报显示,万科物业板块营收同比增加29.65%,达到127亿元,营收在集团中占比3.5%。

不过郁亮明确表示,万科物业在相当长时间内没有上市计划,等大家都认可万科物业作为“城市服务商”的时候,才会考虑上市。

万科不愿以业绩驱动之外的方式提振股价,或许源于“野蛮人”威胁渐行渐远。

2019年12月19日,万科A公告称,宝能系旗下钜盛华及前海人寿合计减持5.65亿股,减持后持股约在4.99%,后续减持无需另行披露。据财新计算,宝能系当初买入万科A动用资金约452亿元,此次减持套现后,已经收回所有投资,还获益137亿元,此外还剩下5.65亿股。

截止2019年12月31日,再通过一系列减持,宝能系旗下的钜盛华还持有万科4.03亿A股股票,持股比例3.57%,位列万科第四大股东。深圳地铁集团持有万科28.69%的股份,系第一大股东。

瑞信已将万科A 股评级下调至落后大盘,万科A目标价23.80元。3月18日开盘,万科A股价下跌超过4%,下探至26.88元,万科H下跌超过5%,下探至25.5元。

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