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四角以许多房地产投资信托基金的方式开始

导读 在商业中,专注是值得的,但如果你过于专注,缺乏多元化最终会成为一个巨大的风险因素。Four Corners Realty Trust (纽约证券交易所代

在商业中,专注是值得的,但如果你过于专注,缺乏多元化最终会成为一个巨大的风险因素。Four Corners Realty Trust (纽约证券交易所代码:FCPT)就是一个很好的例子,这在很大程度上要归功于它成为一家上市公司的方式。然而,它一直在解决这个问题,并慢慢地朝着可能对其投资组合更好的方向发展。

我眼中的“橄榄园”

该小标题中对文字的折磨是因为达顿餐厅 (纽约证券交易所代码:DRE)长期以来一直发现拥有其经营的餐厅的价值。但不久前它遇到了一些财务问题,激进投资者开始满嘴胡言。一个建议是停止为客户提供尽可能多的面包棒(这不是开玩笑)。另一种方法是将其作为房地产投资信托(REIT)拥有的财产分拆出来,让达顿成为租户。这正是 2015 年末发生的事情(至于面包棒,要求更多,您可能仍然会得到它们)。

REITs 从拥有财产的运营公司中分拆出来的情况并不少见,但投资者在这些交易中存在一个主要问题。当一家公司将其资产剥离为 REIT 时,REIT 的客户往往很少。在这种情况下,四角最初拥有 424 家餐厅物业,其中 98.5% 出租给达顿子公司。这是对行业和客户方面的高度关注。

事实上,对于大多数投资者来说,这可能过于集中,因为还有很多其他 REITs 在一篮子里没有这么多鸡蛋。Four Corners 意识到了这个问题,并开始尽其所能从达顿(Darden)分散投资——一次一个。

事情的立场

到 2021 年第三季度末,四角的投资组合为 886 处房产。在本季度,它购买了 53 处房产。达顿餐厅基本上已经从整个投资组合上升到了租金的 60% 左右。Olive Garden 仍然是最大的租户,占租金的 45%,Longhorn Steakhouse 和其他较小的 Darden 概念构成了 Darden 的其余部分。公平地说,考虑到 REIT 的起点,在六年左右的时间里取得了实质性的进展。

投资组合中的下一个大品牌是 Chili’s,占租金的 9%。另外44个餐饮品牌合计占22%。四角宣布其进行的每一项收购,无论规模大小,以便股东充分了解这里发生的事情。事实上,从第三季度末到撰写本文之时,REIT 已经宣布了另外六项收购。这份清单实际上很有说服力。

但这里还有另一个重要的转变正在形成。尽管在最近的收购中都有餐厅位置,但也有一些与医疗保健相关的资产(例如一家紧急护理诊所)、一对与汽车相关的资产(车身修理厂)和一家银行。所有这些都是以零售为重点的物业,所以四个角落不会突然购买医疗办公室或类似的东西。但是,超越餐厅提供了重要的多元化,正如管理层在四角 2021 年第三季度财报电话会议中指出的那样,这是一项有目的的努力。截至第三季度末,非餐厅物业约占租金的 8%。

安全了吗?

在多元化方面,投资组合需要做很多工作,并注意到只有一个租户和一个房地产行业的风险敞口仍然很大。然而,四个角落清楚地意识到了这个问题,并且重要的是,正在研究多种途径来解决它。对于更激进的投资者来说,这里取得的进展可能足以证明对这个 REIT 进行深入研究是合理的。值得注意的是,它一直在快速增长,包括在解决多元化问题时通过定期增加股息来奖励投资者。

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