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可调利率或固定利率抵押贷款哪个更好

导读 在抵押贷款方面,绝大多数借款人选择固定利率贷款而不是可调整贷款。根据ICE Mortgage Technology 的数据,在 2021 年 9 月关闭的所

在抵押贷款方面,绝大多数借款人选择固定利率贷款而不是可调整贷款。根据ICE Mortgage Technology 的数据,在 2021 年 9 月关闭的所有抵押贷款中,只有 4.1% 是可调利率抵押贷款。

但这个数字几乎是 2021 年 1 月的两倍,当时它占所有抵押贷款的 2.3%,而且随着抵押贷款利率在冠状病毒大流行期间达到历史低点后再次上升,ARM 可能会变得更加流行。

如果您打算在不久的将来买房,那么探索固定利率和可调整利率的抵押贷款并确定哪一种更适合您是很重要的。

固定利率抵押贷款如何运作

固定利率抵押贷款提供的利率在整个贷款期限内保持不变。这意味着您每月的本息支付不会改变。由于固定利率抵押贷款比 ARM 提供更多确定性,因此它们在购房者中更受欢迎。

不过要记住的一件事是,虽然您的贷款支付本金和利息的部分不会改变,但由于房主保险费和财产税,您的每月总付款仍可能会波动。

可调利率抵押贷款如何运作

ARM 为房主提供平衡的抵押贷款利率方法。这些贷款通常有固定期限的固定利率,根据贷款的不同,期限从 3 年到 10 年不等。

但是,一旦固定期限结束,您的费率将根据市场状况波动。当您四处购买 ARM 时,您通常会看到像 5/1 或 7/6 这样的数字。第一个数字是指利率固定的年数,第二个数字是指在那之后利率变化的频率。

如果第二个数字是 1,您的费率将每年调整。如果是 6,则您的费率可能每六个月更改一次。

请记住,您的利率可以变化的幅度是有限的。以下是您在比较 ARM 选项时可能会遇到的一些术语:

初始上限。这是利率在固定期限结束后第一次调整时可以改变的最大金额。

定期上限。此限制是针对第一次调整后的每次调整设置的。它可能与初始上限相同,也可能不同。

终身上限或上限。贷方不能将您的利率提高到超过终身上限或上限。

利润。一旦您的固定期限结束,贷方就会使用这个预先确定的百分比金额来计算您未来的利率。对于每次调整,贷方通过在保证金中添加一个指数利率来计算您的新利率。因此,您的利率永远不会低于保证金率。

从历史上看,贷方使用伦敦银行同业拆借利率 (Libor) 作为指数利率,但有担保隔夜融资利率 (SOFR) 现在更为常见。

“因为 Libor 是基于银行提供的一组估计值,所以它容易受到操纵,”Own Up 的联合创始人兼首席运营官迈克塔松说,这是一项帮助借款人评估抵押贷款机构的服务。“SOFR 将基于隔夜国债回购市场的实际可观察​​交易。”

利率指数的这种差异就是 SOFR 挂钩抵押贷款每六个月调整一次而 Libor 挂钩抵押贷款每年仅调整一次的原因。Libor 是对未来利率走势的预测,而 SOFR 是近期短期利率的平均值。这些平均值会更快过时,因此需要更频繁地更新。

固定利率和可调整利率抵押贷款之间的主要区别

当您比较可调整和固定利率抵押贷款时,了解它们的差异如何影响您和您的预算非常重要。以下是其中一些差异的快速浏览,以帮助您确定哪种更适合您:

谁应该考虑固定利率抵押贷款?

如果您正在考虑固定利率抵押贷款与浮动利率抵押贷款,那么在某些情况下选择固定利率抵押贷款更有意义:

你打算长期逗留。如果您要购买永久房屋,获得不会改变的利率可能是更好的选择。您不必担心预算会发生变化,而且您可以通过更可预测的付款高枕无忧。Brendan Phillips 表示:“如果他们计划在自己的房子里呆超过 10 年,固定利率抵押贷款的稳定性以及每月本金和利息支付不变,尤其是目前利率处于历史低位的情况下,可能是更好的选择。” ,数字抵押贷款机构 Better 的高级资本市场助理。

抵押贷款利率很低。在抵押贷款的市场利率低于平时的时候,锁定固定利率可能是有意义的,即使您不完全确定您打算在家里呆多久。届时,利率上升可能不是“如果”而是“何时”的问题。

你不想承担任何风险。对于可调利率抵押贷款,借款人承担了利率上升的所有风险。因此,即使您认为您最终可能会在 ARM 的固定期限到期之前出售您的房屋,您可能会对固定利率贷款感到更自在,贷方承担该风险。

你想要更简单的贷款。ARM 更为复杂,这些复杂性会给不熟悉 ARM 运作方式的借款人增加更多风险。如果您想要更简单的贷款,固定利率抵押贷款可能会更好。“因为费率和付款是固定的,成本是预先知道的,这使得预算更容易,”塔松说。

谁应该选择浮动利率抵押贷款?

当您考虑固定利率抵押贷款与浮动利率抵押贷款的争论时,您可能希望选择 ARM 的一些原因如下:

你打算很快搬家。如果您有信心在 ARM 的固定期限结束之前出售您的房屋,那么您不妨利用与固定利率抵押贷款相比较低的利率。即使您在固定期限到期后搬家一两年,您在此期间享受的节省仍可能超过短期内提高费率的成本。

抵押贷款利率很高。如果您想买房时抵押贷款利率相对较高,那么选择可调整利率的贷款可能会随着时间的推移降低利率而不是更高的利率。虽然您的利率永远不会低于其保证金,但如果利率下降,您仍然可以通过固定利率的贷款来省钱。更重要的是,您无需通过流程或处理再融资的成本即可利用这些节省。

你的预算有限。即使您不确定计划何时出售您的房屋,ARM 在固定期限内提供较低的月供。

你想要灵活性。如果您最终在家中的停留时间比您最初想象的要长,您仍然可以将您的贷款再融资为固定利率抵押贷款,以避免利率波动。再融资会产生一些成本,但这是值得的。

如果您正在认真考虑使用 ARM,Phillips 建议您预先获取尽可能多的有关该安排的详细信息。“一定要问你的贷方问题,比如’我的利率最快什么时候可以上涨?’ “我的费率变化上限是多少?” “我的利率可以提高多高?” 在申请贷款之前还有更多,”他说。

为您选择合适的抵押贷款

当您寻找抵押贷款以帮助您购买下一个房屋时,请仔细考虑您的情况和目标。没有一刀切的解决方案,因此了解哪种解决方案最适合您和您的预算非常重要。

考虑与财务顾问或抵押贷款专业人士交谈,他们可以就此事为您提供客观和专业的建议。

此外,请确保您考虑可用的各种贷款计划。虽然 ARM 在传统抵押贷款机构中很多,但它们在某些政府支持的贷款计划中可能并不常见——例如,美国农业部不为可调整利率的贷款提供保险,作为其农村贷款计划的一部分。

通过正确的方法和研究,您可以更轻松地选择最适合您的抵押贷款选项。

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